Что такое выписка из ЕГРН
ЕГРН — это единый государственный реестр недвижимости, в котором собраны все когда-либо зарегистрированные действия с конкретным объектом недвижимости.
Выписка из ЕГРН — полный «анамнез» конкретного объекта недвижимости, будь то квартира, земельный участок или дача.
В выписке будут указаны основные характеристики объекта:
— кадастровый номер, адрес, количество комнат, этаж, площадь;
— кадастровая стоимость;
— обременения;
— данные о собственнике, если выписку заказывает сам собственник.
Напомним, с 1 марта 2023 года постороннему заявителю такие данные не предоставляются.
Единственное, что он сможет узнать, — что собственник существует, а права на недвижимость зарегистрированы.
Полные сведения доступны только ограниченному кругу лиц: близким родственникам, собственникам связанных объектов недвижимости, залогодержателю и некоторым другим, а также сотрудникам госорганов, нотариусам, кадастровым инженерам и арбитражным управляющим.
Как получить выписку
При личном визите в МФЦ
Подойдёт любое отделение, предварительная запись не требуется. В удобный день вы приходите с паспортом и вместе с сотрудником заполняете заявление. Там же, в офисе МФЦ, можно уплатить пошлину. Электронная выписка стоит 350 рублей, выписка на бумажном носителе — 700 рублей. Оплачивать, скорее всего, придётся картой — наличные принимают не во всех МФЦ.
Если вы заказали бумажную выписку, надо будет приехать за ней через несколько дней. Электронная приходит на почту, обычно на это требуется около 2–3 дней, хотя официально срок составляет 5 дней.
Предъявлять выписку можно только в электронном или в бумажном виде, но для этого распечатать её надо в МФЦ. Если распечатаете выписку самостоятельно, документ утратит силу.
В МФЦ можно получить выписку по нотариальной доверенности: не забудьте взять и свой паспорт.
На портале госуслуг
Электронную выписку можно заказать на портале госуслуг и оплатить услугу онлайн. По квитанции это сделать невозможно. Через портал госуслуг стоимость составит 290 рублей.
Но получить бумажную выписку не получится — за ней надо идти в МФЦ.
Через портал госуслуг выписку тоже можно заказать по доверенности. Выписка будет готова в течение 3 дней.
На сайте Росреестра
Технически запросить выписку из ЕГРН можно через сайт Росреестра, но в Москве эта опция есть только у юридических лиц — физлицам выписку таким способом не выдают.
Заказать выезд специалиста на дом
Еще один вариант — заказать услугу по общему телефону публично-правовой компании «Роскадастр»: 8 800 100–34–34 или в этом разделе сайта Роскадастра. Кликните «Заказать выездное обслуживание», выберите свой регион и оформите выезд. В открывшемся окне будет соответствующая кнопка, а также номер телефона регионального отдела.
Стоимость выезда зависит от условий. По Москве она составляет 3 тыс. рублей. К ветеранам и инвалидам специалисты приезжают бесплатно.
Какими бывают выписки из ЕГРН
Притом что общий набор сведений примерно одинаков, внешний вид выписки зависит от объекта, на который она выдаётся.
Иногда она может содержать схему или план:
— схему расположения дома на участке для выписки на жилой дом;
— схему участка с расположенными на нём строениями для выписки на земельный участок;
— план размещения помещения в здании или план здания целиком для выписки на квартиру/комнату, нежилое помещение или на часть здания.
Выписка выдаётся в бумажном или электронном виде.
Выписка бывает стандартной — об основных характеристиках и расширенной — выписка о переходах прав на недвижимость.
Расширенная обычно дополнена сведениями о предыдущих сделках с этой недвижимостью. Расширенную выписку выдают не всем желающим, а только собственнику недвижимости либо по нотариальной доверенности.
Выписки из ЕГРН бывают разными — например, о кадастровой стоимости или о содержании прав на объект.
Но при купле-продаже жилой недвижимости чаще всего используется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Пример выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
Лист 1
Лист 2
Лист 3
Лист 4
Общий вид: как должна выглядеть выписка из ЕГРН
1. Полный комплект страниц: обращайте внимание на нумерацию страниц. Обязательно выясните, куда делась третья, если после второй сразу идет четвёртая.
2. Есть печати МФЦ и Росреестра на каждой странице, если выписка в виде бумажного документа. Или есть цифровая подпись (ЭЦП), если выписка в электронном виде.
Бывает, что в бумажной версии используется цифровая печать — в этом случае МФЦ заверяет эту подпись обычной, синей, причём в каждом МФЦ она своя (с указанием филиала). Какая-либо печать должна быть обязательно.
3. Есть файл с удостоверением действительности ЭЦП в дополнение к электронной выписке. Именно он доказывает, что выписка настоящая и выдана Росреестром, а не распечатана за углом.
4. Указана недавняя дата выдачи — выписке не должно быть больше месяца. Чем она свежее, тем лучше: изменения могут произойти каждый день — вдруг квартиру купили на той неделе?
5. Нет помарок, исправлений, следов замазки.
6. Нет словосочетания «данные отсутствуют» в графе «кадастровый номер» — этот номер прописывается на всех страницах. Если оно есть — значит, объект не поставлен на кадастровый учёт и его не может быть в выписке или выписка неофициальная.
7. Есть старая выписка — та, которая использовалась при предыдущем переходе права. Это актуально для недвижимости, переход права на которую регистрировался относительно недавно, после 2016 года. Так можно будет увидеть историю предыдущей сделки. Эта выписка не обязательна, но её наличие желательно.
Сведения о характеристиках объекта недвижимости: что проверять
В самом начале выписки перечисляются основные сведения. Здесь следует обращать внимание вот на что.
1. Совпадение адреса (если покупаете комнату, следите за номером комнаты), этажа, расположения на этаже, площади и других характеристик квартиры с теми, что вы видели на просмотре.
2. Назначение — жилое помещение. Если вы покупаете квартиру, а вид назначения — нежилое помещение, значит, что-то не так. Возможно, вы приобретаете апартаменты, и это нужно учитывать ещё до сделки.
Также не исключено, что это помещение было переделано из какой-нибудь подсобки, и проживание в таком месте может быть небезопасно.
3. Наименование — жилое помещение: если в выписке указана часть помещения или комната, а вы думаете, что покупаете полноценную квартиру или целый дом, а не долю в нём.
4. Слишком высокая кадастровая стоимость хотя и редко, но встречается. Налоги рассчитываются исходя именно из этой суммы. Возможно, придётся разбираться с пересмотром этой стоимости.
5. Ф.И.О. получателя выписки: тот ли это человек, который выступает собственником? Если недвижимость продаётся по доверенности, выписку может получить и доверенное лицо. Если выписку получал ранее не причастный к сделке человек, это повод насторожиться.
6. Основание государственной регистрации: здесь прописывается, каким образом и когда недвижимость оказалась у нынешнего владельца. В частности, можно понять, в действительности ли оформлено право собственности, на всю ли недвижимость оно распространяется (или только на долю) и соответствует ли реальное положение дел словам продавца.
7. Личные данные собственника: паспортные данные собственника будут указаны, если выписку получал сам собственник или его доверенное лицо. Следовательно, если личных данных нет, а представляющий выписку человек утверждает, что собственник — именно он, необходимо разобраться, почему нет подробностей по личным данным.
Ограничения, обременения и дополнительные сведения
Помимо основных данных, в первую очередь о собственнике, выписка содержит много другой важной информации об особенностях объекта. Например, таких:
1. Статус объекта культурного или исторического наследия. Он может быть присвоен, скажем, квартирам в сталинских домах. На собственников это накладывает определённые обязательства — например, не устанавливать кондиционеры на фасаде или не остеклять балконы.
2. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости. В частности, будет развёрнутая информация о выплачиваемой ипотеке, в том числе на сколько и в каком банке выдан кредит, и использованном маткапитале.
3. Заявленные в судебном порядке требования. Если требования есть — значит, объект могут отсудить. Стоит ли связываться с такой недвижимостью — большой вопрос.
4. Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права. Не исключено, что кто-то пытается оспорить права нынешнего собственника. Если всё-таки вы решитесь на сделку, не исключено, что впоследствии придётся судиться.
5. Сведения о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя. Скорее всего, собственник установил запрет на любую сделку без его личного участия. Следовательно, пока он не снимет этот запрет, ни электронная регистрация, ни регистрация по доверенности невозможны.
6. Сведения о государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого (в силу закона) согласия третьего лица или органа. Если в этой графе указаны опекуны или органы опеки, сделка будет сложной и небезопасной. Вероятнее всего, эта графа заполнена, если в числе собственников есть ограниченно дееспособные или лишенные дееспособности собственники. В этом случае сделка может быть оспорена даже спустя много лет после заключения.
Есть скрытые данные, которые может получить только нотариус. К таковым относится, например, наличие недееспособных собственников.
7. Когда правообладателей несколько, в графе «Вид зарегистрированного права» есть словосочетание «совместная собственность». Если при этом в роли продавца выступает только один человек, а о других вы даже не слышали, имеет смысл узнать, где они и готовы ли к сделке. Напомним, для продажи недвижимости необходимо участие (пусть даже по доверенности) всех собственников.
8. Запрет на совершение сделок. Причин для этого хватает: предположим, это могут быть судебные споры или действия пристава-исполнителя. Зарегистрировать переход права собственности по такой квартире невозможно.
9. Вы покупаете участок с домом, а в выписке речь идёт исключительно об участке и нет никаких намёков, что на нём ещё что-то построено? Вероятно, дом не зарегистрирован и вам придётся делать это самостоятельно. Есть риск, что дом построен с нарушениями, а ввести его в эксплуатацию будет не так просто, как хотелось бы, — придётся всё исправлять.
Вид разрешённого использования
Эту графу особенно тщательно следует изучать тем, кто покупает земельный участок под последующее строительство или участок уже с домом.
Вид разрешённого использования земли означает, что именно можно строить на этом участке и можно ли вообще что-то строить.
Как показывает юридическая практика, в действительности вид разрешённого использования и уже имеющиеся или запланированные постройки совпадают не всегда. Например, на землях ЛПХ на полевых участках жилые дома строить нельзя.
Это значит, что при выявлении нарушений их придётся устранять, а в некоторых случаях построенное подлежит сносу.
Если вы покупаете участок — с домом или без, предыдущий переход права по которому проводился давно и межевания с тех пор не проведено, в выписке будет уточнение «границы участка не установлены».
Это значит, что 100%-ной уверенности в том, что вы покупаете именно тот участок, который вам показывал собственник, нет. Не исключено, что вы смотрели совсем не то, что покупаете.
Ещё одно вероятное развитие событий: возражения соседей, с которыми не согласованы границы участка. Следовательно, есть риск судебных споров.
Всё это лишний раз подтверждает, что надо вдумчиво и внимательно изучать выписку из ЕГРН. Это убережёт вас от проблем в будущем.
Если вы опасаетесь упустить что-то из виду, то лучше перепроверить выписку ещё раз по нашей инструкции или делегировать проверку надежному риелтору или юристу.
